8. Juni 2026vonRA Dr. Dietlind Hügel
Wertsicherung bei Mietverträgen & zwingendes Recht
Der Kläger begehrte die Rückzahlung von gut Euro 15.000 für zu viel gezahlten Mietzins aufgrund der Wertsicherungsklausel sowie die Feststellung ihrer Rechtsunwirksamkeit.
Die beiden Unterinstanzen wiesen das Zahlungsbegehren ab und auch das Höchstgericht (1 Ob 2/26i) sprach den eingeklagten Betrag nicht zu.
Zwar wurden Teile der Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag als rechtsunwirksam qualifiziert – nämlich dass ein Verzicht auf die Geltendmachung der Wertsicherung nur ausdrücklich und schriftlich möglich sei sowie dass die Wertsicherungsbeträge dem Mieter von der Vermieterin vorgeschrieben würden und innerhalb von acht Tagen nach Vorschreibung zur Zahlung fällig seien.
Die Valorisierung selbst hingegen sei zulässig vereinbart worden und werde mit Wegfall des letzten Teils der Klausel nicht undurchführbar. Denn gegenständlich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bestünden zwingende gesetzliche Bestimmungen zu Gunsten der Mieter (§ 16 MRG), welche der Vereinbarung vorgehen würden, soweit damit zu Lasten der Mieter vom Gesetz abgewichen werde.
Auch die Rechtsprechung des EuGH zur Klausel-Richtlinie stehe nicht entgegen: Vertragsklauseln, die auf einer bindenden Rechtsvorschrift beruhen würden, würden nach Art 1 Abs 2 der Klausel-Richtlinie nicht deren Bestimmungen unterliegen; der Anwendungsbereich der Klausel-Richtlinie erfasse keine auf bindenden nationalen Rechtsvorschriften beruhenden Klauseln; daraus werde abgeleitet, dass zwingendes nationales Recht an die Stelle unzulässiger Klauseln trete.
Auch dem Ansinnen des Klägers, für die Valorisierung nicht den ursprünglichen Wert, sondern den Ausgangswert laut letztem Erhöhungsbegehren des Vermieters heranzuziehen, trat das Höchstgericht entgegen.
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Rechtsanwältin DR. DIETLIND HÜGEL,
Nüziders (Vorarlberg),
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