Wertsicherung Miete

Dazu gibt es eine sehr interessante aktuelle höchstgerichtliche Klarstellung.

Vormalige Mieter (Verbraucher) klagten die Vermieterin (Unternehmerin) auf Rückzahlung von bezahlten Werterhöhungsbeträgen im Betrag von gut Euro 16.000 und auf Feststellung der Unwirksamkeit der (mit Mietvertrag vom 14.04.2009) vereinbarten Wertsicherungsvereinbarung.

Während das Erstgericht der Klage stattgab, blieben die Kläger in den beiden folgenden Instanzen erfolglos.

Der Oberste Gerichtshof (1 Ob 87/25p) stellte klar, dass die vereinbarte Wertsicherungsvereinbarung wirksam war und daher eine Rückzahlung der beglichenen Werterhöhungsbeträge nicht in Betracht kommt – mit folgender wesentlichen Begründung:

Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG in der ab 01.01.2026 geltenden Fassung – die auch auf vor diesem Zeitpunkt abgeschlossene Verträge anzuwenden sei – liege nicht vor; denn das Verbot für Unternehmer, für ihre innerhalb von 2 Monaten nach Vertragsabschluss zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zu verlangen, gelte nach der geänderten Gesetzeslage nicht für Dauerschuldverhältnisse, die darauf angelegt seien, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von 2 Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen sei.

Die bemängelte Vereinbarung eines vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangswerts für die Wertsicherung mache gegenständlich ebenfalls die Wertsicherungsabrede nicht unzulässig. Angeknüpft wurde an die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl. Diese Anknüpfung sei durchaus verkehrs- bzw. branchenüblich und damit nicht objektiv ungewöhnlich. Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag werde durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren. Nur wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liege, dass es zu einer ins Gewicht fallenden (verdeckten) Verschiebung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Äquivalenzverhältnisses komme, liege eine sachlich ungerechtfertigte Benachteiligung des Mieters vor. Das sei gegenständlich nicht der Fall (der Ausgangsmonat liege lediglich 2 Monate zurück).

Die Wertsicherungsvereinbarung scheiterte auch nicht an der behaupteten mangelnden Zweiseitigkeit (Anpassung nur nach oben, nicht auch nach unten) oder fehlenden Transparenz (bei allgemein bekannten Referenzwerten müsse die Fundstelle nicht angeführt werden).

Professionelle Rechtsberatung und -vertretung verhilft zu wirksamer Wertsicherung von Bestandverträgen 😊

Rechtsanwältin DR. DIETLIND HÜGEL,
Nüziders (Vorarlberg),
Telefon 05552/62101